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房地产信托
来源: 中国信托业协会    2021-03-19 09:49:34

 房地产市场在“房住不炒”和“因城施策”的顶层调控思路指引下,呈现供需基本稳定、各城价格分化、房企融资压力加大、行业分化加剧等特点。作为信托资金五大投向领域之一,2019年房地产信托市场呈现四大趋势:一是银保监会严控房地产信托业务,上半年业务规模触顶后走低;二是房地产信托规模增速减缓,行业主要依靠头部客户带动增长;三是房地产集合信托占据业务主流,信托公司的主动管理能力持续提升;四是房地产信托集中度显著,靠前公司盈利具有显著优势。同时,2019年房地产信托业务也呈现一些新的特点:一是资金募集更多元,与保险资金的合作增多;二是交易对手优选前三十强,区域分布以一二线为主;三是围绕房企融资需求,积极探索新业务模式;四是风险控制重点得以延续,但增加了对区位因素的考虑。展望未来,可以发现:一是资源正在向头部房企集中,严监管、压降规模成为常态;二是信托公司需要继续探索多样化的业务模式,提升信托业竞争力;三是标准化资产存在展业空间,REITs或会成为新的业务方向;四是旧改领域蕴含发展机会,提升综合运营能力是关键。

  房地产市场概况

  (一)“房住不炒”下市场平稳发展,“因城施策”下多地政策微调

  2019年房地产政策基本延续2018年国家调控政策主基调,强调房子是用来住的、不是用来炒的政策定位,要求稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展,同时还提出“因城施策”促进平稳过渡。

  “因城施策”实施力度加大,“松紧结合”良性过渡。2018年末的中央经济工作会议对于2019年的发展方向明确提出“因城施策”之后,2019年经历几个不同时期。第一阶段,广州、海口、南京、大连、西安等城市下调落户政策的限制,当地楼市成交价与成交量增长明显,市场回暖明显。第二阶段,高房价地区受到国务院相关部门严厉警示,佛山、苏州、大连、南宁等地区成为重点关注领域,坚持“房住不炒”底线不容突破。第三阶段,各地区逐渐客观冷静对待“因城施策”政策,超过30个以上城市因地制宜,通过落户限制、社保缴纳、住房公积金、人才引进等方面的措施,策略性或松或紧微调当地房地产发展政策,促进房地产业务健康发展,确保落实地方稳地价、稳房价、稳预期。

  (二)供需基本维持稳定,销售面积略有下滑

  在市场供应方面,房地产投资开发增速年内下行,土地成交价款回落速度低于土地购置面积。如图12-1所示,2019年,全国房地产开发投资为13.22万亿元,全年增长9.9%,增速较前11个月回落0.3个百分点,房地产开发投资增速略有回落。同时,2019年房地产开发企业房屋竣工面积为9.59亿平方米,同比上升2.6%,而在土地购置面积与土地成交价款方面均继续回落,分别下跌11.40%与8.70%。

  在市场需求方面,房地产整体销售面积略有下滑,商业营业用房大幅度下滑。2019年,商品房销售面积为17.15亿平方米,同比减少0.1%,增速较2018年回落1.4个百分点。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.70%,商业营业用房销售面积下降15%。在经济下行期,地产需求市场依然以个人住房刚性需求为驱动因素,办公、商业类地产需求则呈现出疲软状态。在销售价格方面,商品房销售金额为15.97万亿元,同比上升6.5%,2018年同期销售额为14.99万亿元,上升幅度为12.20%,与2018年相比,2019年地产整体价格增长速度放缓。

  (三)各线城市价格分化,房贷利率新政抑制房价过度上涨

  观察百城住宅价格指数,2019年百城房屋的价格指数同比增长3.35%,全国主要城市房屋价格呈现一定上涨趋势。各线城市房屋销售价格变化差异大,总体而言,一线城市房屋销售价格涨幅波动较小,二三线城市价格涨幅较为明显。但是驱动各线城市价格变化的原因大不相同,一二线城市购房门槛越来越高,改善住宿需求、二孩政策放开等成为驱动房屋购买的主要因素。三四线城市价格的波动主要得益于地产商以价换量以实现去库存,从而带动房屋价格上涨,具体而言,不同的城市涨跌幅变化存在一定的差异。

  另外,人民银行通过宏观政策调控推动利率市场化,发布新的房贷利率政策规定。10月,人民银行发布规定,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。根据新的房贷利率政策,首套房房贷利率不能低于LPR利率,二套房房贷利率不能低于LPR+60个基点,全国二套房房贷利率全面提升。对于热点城市来说,新的利率定价机制明确要求各地根据当前房地产市场实际状况制定利率加点,热点城市实际执行的利率加点将在人民银行公布的60个基点上明显提高,对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用,从而利于抑制房价的过度增长。

  2019年的房地产严控政策在2020年进一步得到延续,“房住不炒”是未来发展主基调。关于2020年的发展方向中央经济工作会议提出,坚定房子是用来住的、不是用来炒的定位,并强调要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。2020年初人民银行公布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》,报告中提到新冠肺炎疫情对中国经济的影响是暂时的,中国经济长期向好、高质量增长的基本面没有变化。将疫情防控作为当前最重要的工作来抓,加大对新冠肺炎疫情防控的货币信贷支持。完善LPR传导机制,推进存量浮动利率贷款定价基准转换,坚决打破贷款利率隐性下限,疏通货币政策传导。再次强调“房住不炒”“因城施策”等长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  (四)地产金融受到严格管控,房企融资压力增大

  2019年初,全国大部分地区土地供应规模逐渐缩减,而一线城市宅地成交规模同比增长,甚至出现部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象,房市短期内出现放松的现象。数据显示,2019年居民部门杠杆率持续攀升至55.80%,逐渐接近65%的警戒线,个人住房贷款余额达到30.2万亿元,同比增长17.05%,个人住房贷款余额占住户部门贷款总额的50%以上。为了防止居民杠杆率继续过快增长,随后政府开始继续强化2019年地产相关配套宏观调控政策、监管政策,避免地产市场过度发展。由于融资环境的收紧,不少企业都出现资金困难的现象,金融机构开始转向以地产企业上下游供应链融资、资产证券化、股权投资等方式探索新的房地产金融操作形式。大型房企可以通过多种方式解决资金链困难的问题,而对于一些中小房企来说,由于短期内偿债压力加大,在市场上进行融资、企业经营回款出现困难,因此在偿债高潮到来时有不少中小企业资金承压,最终导致债务危机甚至破产,地产行业分化加剧的现象愈演愈烈。

  (五)地产行业分化加剧,头部房企业绩指标亮眼

  根据国家统计局发布的数据,2019年全国商品房销售额为15.97万亿元,增长6.5%,增速比上年回落5.7个百分点。自2015年以来,百强企业市场份额持续扩大,2019年百强房企销售总额达9.8万亿元,占据市场份额的61.37%。综合实力前10名的销售份额占据27.7%,较上年提高1.3个百分点。大中型房企在市场中占据了绝大部分份额,地产企业的分化现象严重。

  头部企业品牌房企销售稳步增长,发展势头良好,业绩指标亮眼。依据中指研究院的数据,从2019年前10名品牌房企a经营数据来看,销售面积增速均大于全国商品房销售面积增速,销售额增速除万科地产低于全国销售额增速外,其他房企均高于全国增速水平,头部房企优势凸显。在2019年中国房地产销售业绩前100名的企业中,规模破千亿元的房企有19家,而低于500亿元的房企有58家。中长期来看中国房地产市场的发展趋势,房地产市场规模基本见顶,2020年以后将为巨头增量发展模式。