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是什么抬升了土地市场的热度
来源: 上海证券报    2020-06-05 11:32:23

       供地井喷、溢价率五连涨、成交平均楼面价创新高……土地市场热度持续提升。

  中原地产研究中心统计显示,今年前5个月,全国50大城市中,杭州、北京、上海三地的土地出让金已率先突破1000亿元,有29个城市卖地超过200亿元。与此同时,房企拿地积极性逐渐提高,多地出现了高溢价率成交。

  土地市场的持续升温,背后都有着哪些推动因素?

  热点城市部分地块竞争异常激烈

  6月2日,江苏徐州公开出让两宗涉宅用地,历经221轮报价,中南建设以5.52亿元竞得凤凰山集聚区8号地块,楼面价6584元/平方米,溢价率138.96%。

  6月1日,佛山顺德陈家村镇出让一宗涉宅用地,经过近百轮竞价,阳光城以总价37.55亿元摘得,楼面价约13720元/平方米,溢价率100.37%。

  5月29日,江苏盐城亭湖区出让1宗宅地,经过273轮竞价,盐城碧桂园开发有限公司以总价10.57亿元竞得该地块,楼面价5866元/平方米,溢价率35%。

  5月27日,山东烟台一宗商住地入市,经过1148轮、耗时近7小时竞价,烟台碧桂园房地产开发有限公司最终以2.48亿元竞得该地块,楼面价3417元/平方米,溢价率118.78%。

  据克而瑞研究中心统计,随着热点城市优质地块供应放量,5月全国300城经营性土地成交平均楼面价再创新高,达到3072元/平方米。在一二线城市的带动下,溢价率也实现五连涨,升至16.5%。从热点城市部分地块的竞拍情况来看,北京、深圳、成都、武汉等一二线城市部分地块竞拍轮数高于70轮,长三角区域的宁波、无锡、宜兴、海门等三四线城市也出现较多竞拍轮数超百轮的地块。

  中原地产首席分析师张大伟告诉记者,土地溢价率上行主要出现在部分热点城市。整体来看,5月单宗地块成交超过20亿元的有48宗,底价成交的只有13宗,占比27%,而在2019年第四季度,底价成交的地块占比高达六成。

  大型房企拿地金额显著上升

  5月成为房企拿地的小高峰。克而瑞研究中心的数据显示,行业前五十强房企中,有超六成的房企单月拿地金额显著提升,其中近半数房企投资金额超过50亿元。

  碧桂园、中海、世茂、旭辉等大型房企5月拿地金额接近前4个月的总和。龙光、越秀、德信等区域型房企则继续深耕“根据地”,比如德信5月份新增的5宗地块中有4宗位于长三角。

  5月份投资金额显著提升的部分房企一览 数据来源:企业公告 CRIC监测

  此外,行业五十强房企中,有近三成房企5月投资金额较前4个月均值有所下滑,比如招商、新城、中梁等下滑幅度为25%左右,主要是因为投资节奏不同,这些企业今年前4个月拿地较多,5月份在投资力度有所放缓。

  土地市场升温原因有三

  “5月份的土地市场总体延续了此前市场的相对热度,尤其是一些重点城市有较热走势。”克而瑞研究中心总经理林波说,从城市层面的数据来看,近几周的土地成交量持续上扬,土地价格也创新高。5月整个土地价格进一步往上走,主要是成交结构造成的。具体来说,现在房企在一二线城市的拿地金额占百强房企拿地金额的50%,另25%集中在长三角区域三四线城市,粤港澳大湾区、京津冀、中西部的三四线城市只占25%。这种结构趋势更加明显,也带动平均地价的上升。

  林波表示,5月份一些热门城市的土地成交价格相比前两年有所增长,说明土地市场的确热起来了,这与房企融资环境改善和拿地窗口期有关。房企上半年拿地,下半年售楼有助于全年销售目标的完成,因此集中在上半年抢地,从而推动地价和溢价率走高,当然这也与地方政府在供地方面的优惠有关。

  中原地产研究中心统计数据显示,截至5月27日,房企债券发行井喷,年内已经高达3076亿元,而2019年全年为5800亿元。4月份,房企债券融资达971亿元,刷新了最近几年的单月纪录。5月房企债券发行继续在高位运行。整体看,年内债券融资同比增幅已接近25%。

  业内人士认为,5月土地市场成交整体量稳价升,溢价率和流拍率指标也进一步向好,市场信心逐步恢复,尤其优质地块持续受到开发商,预计6月份成交量继续维持年内较高水平。当然,在土地市场逐步回归正轨的同时,城市、地块和企业之间的分化也在持续加剧,投资潜力大的城市、以及部分城市优质地块将面临更加激烈的竞争,一二线城市和长三角三四线城市尤为明显,“捡漏”难度持续提升。