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公募REITs试点起步 今后需解决好管理人和产品供需匹配问题
来源: 中国经济导报网    2020-05-07 11:57:37

      中国经济导报讯记者成静报道4月30日,国家发展改革委与证监会联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,这标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步,也意味着REITs将正式在中国境内登上资本市场舞台。证监会同步发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》则规定了产品定义与结构、管理人与托管人等机构主体的专业胜任要求、基金份额发售方式、基金投资管理与项目运营管理、监督管理等内容。

  REITs的英文是RealEstateInvestmentTrust,可以投资于房地产,也可以投资于基础设施资产,可以简称为“不动产投资信托”。REITs产生于20世纪60年代的美国,通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产、不动产及基础设施资产,由专业的机构进行管理,并将大部分收益分配给投资者,使得中小投资者有机会参与大规模不动产投资,将不动产市场与资本市场有效结合。

  REITs在国外是一种较为成熟的投资工具,基础设施与持有型房地产是REITs的两类重要基础资产。从全球REITs的发展经验来看,这两类资产的REITs市场均运行良好,发展成熟。REITs最早集中在持有型房地产领域,现已广泛应用于无线通讯设施、港口、收费公路、电力设施、物流仓库、数据中心等基础设施领域。

  根据广发证券固收团队的研究,从《征求意见稿》具体内容看,国内公募基础设施REITs在运作方式、收益分配、杠杆限制方面的规定与国际接轨。其中,收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%,与国际一致;借款总额不得超过基金资产的20%,杠杆限制比其他国家REITs严格。

  广发证券固收团队认为,国内已发行的产品部分符合了国外REITs的标准,但在交易结构、运营方式、收益分配等方面存在差异,因此称为“类REITs”。截至2020年4月30日,存续的类REITs共68支,发行额合计为1271.97亿元。其中,基建类的收费路桥类REITs有3支,发行额合计109.9亿元,占比8.64%。

  对于《征求意见稿》的意义,广发证券固收团队认为,首先,现有类REITs对资产支持证券进行分层设计,外部投资者认购优先级,享有固定收益,该模式下产品的债性较强。公募REITs产品有望采用平层设计,投资者享有浮动的租金、收费权收益以及资产增值收益,突出股性。而且,《征求意见稿》规定,公募基础设施REITs收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的90%,与国际接轨,体现了REITs高分红的特征。

  其次,目前类REITs投资者范围较小,且私募发行,投资者一般只能在开放期选择回售,产品流动性弱,导致产品近几年数量和规模增速缓慢,市场很小。公募REITs的试点,最核心是解决了类REITs的痛点,即参与者少和流动性弱的问题。一方面,扩大投资者范围至公众投资者,根据《征求意见稿》,公众投资者的认购占比还相对较低,不超过基金份额数量的16%。另一方面,符合条件的公募基金可上市交易,增强流动性,同时也增加了退出渠道,投资者可通过二级市场交易退出。

  对于公募基础设施REITs的长远发展,广发证券固收团队认为可能有两个问题仍需解决:一是管理人问题。从国外经验来看,基础设施REITs的发起人就是运营者,有能力管理资产,而资产运营和投资是REITs未来收益的保障,我国公募基金目前欠缺项目运营能力。二是产品的供给和需求匹配问题。可能存在原始权益人认为REITs融资成本较高,而投资人认为REITs投资收益较低的不匹配问题。