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会找房联合空白发布2020中国住房租赁市场年度报告
来源: 和讯网    2020-03-24 09:59:16

        3月23日,国内领先长租公寓SaaS服务平台会找房联合空白研究院发布了《长期主义2020中国住房租赁市场年度报告》(以下简称“报告”),报告以一、二线共计13个城市为样本,分别从宏观市场分析、行业发展态势解析、政策解读以及产业展望四个维度,对长租行业进行了剖析与预判,针对此次疫情对长租行业造成的影响,报告也进行了深度解读,并给出了针对性的应对建议。

  一:宏观层面,短期不确定长期很美好,行业回归以价值为核心

  报告认为,在过去的2019年,长租公寓市场进行了快速的修正,行业从虚假繁荣进入理性发展阶段。

  长租公寓从业者回归到以价值为核心的原有跑道中,长租公寓无论是从供给端,还是从需求端,都会对租赁市场产生非常积极正向的影响,这是长租行业向上向好的根本。

  首先,长租公寓增加了租赁市场的有效供给,从而也可以有效地平抑租金;其次,让租赁关系更加稳定;再者,分散式长租公寓有效解决了住房供给与住房需求之间的错配。

  对于疫情的冲击,报告认为行业的固有矛盾在短时间内被放大,从而增加了行业的不确定风险,长租公寓的商业模式在短期内会面临巨大挑战,经营不善、资金压力过大的企业可能会面临破产。但好的方面是,随着问题暴露和关注的增多,行业改善的力量也会加速积累。

  二:市场层面,租金稳中有降,95后需求驱动行业变革

  报告基于会找房旗下全房通长租公寓SaaS系统后台样本数据,对2019年整体租金数据进行了分析,数据显示,2019年整体租金相较2018年稳中微降,主导租金下降的主要原因是机构运营者对租金下调,整体出现较大降幅,而普租市场租金相对平稳。

  2019年,由于市场环境的变化,基于更稳定的需求、更谨慎的金融环境、更健全的市场监管,租金快速上涨势头得到抑制,逐步趋于理性。无论是一线城市还是13城,2019年租金相对2018年均有所下降,其中一线城市下跌0.32%,13城整体下跌0.78%,北上广深4个一线城市表现出领涨抗跌的特性。

  同时,2019年租金收入比相较2018年明显降幅,居民租房负担有所下降。2019年伴随着租金增速的放缓,租金收入比出现回落,当前约为22.2%且为近6年的最低点,居民的租房负担有所降低。

  另外据全房通近3年数据显示,租房人群中90后和95后合计占比接近70%,并且从2018年开始,95后已取代了90后成为了租房的主力军,占比接近50%。

  由于原有存量房缺乏装潢改造,且95后租房人群更加注重房屋的品质,因此形成了供给结构错配,致使供给端不得不做出改变,以迎合新一代租房主力军的硬性需求。

  三:政策层面推动多元主体共赢,住房租赁市场进一步规范化

  长租公寓行业在2019年呈现明显的分化状态,相关行业政策的制定与落地对各地区公寓企业的发展有着直接的影响。

  报告显示,2017-2019年中央和地方层面的租赁政策从定调转向落地,逐渐体系化,报告指出,根据政策体系化程度,可将住房租赁政策分为4个阶段:定调阶段、落地阶段、启动监管阶段、政策体系化阶段。

  展开来看2019年整个长租市场政策的特点,2019年颁布的政策中,13个城市都进行了监管规范相关动作,12个城市增加了租赁住房供应,7个城市颁布了租客权益相关政策,4个城市提供了资金支持。监管相关政策46条,增加供应政策35条,租客权益政策11条,资金支持政策7条。因此可以判断,推动多元主体供应和规范住房租赁市场是当前的重点。

  在住房租赁市场发达的一线城市,政策指向性非常明确,高度集中于监管规范和增加供应。北京着眼于“群租房”、黑中介、真房源等问题;上海聚焦供应与监管并举;广州倾向于增加供应;深圳倾向于规范市场。

  而二线城市政策配套则显得参差不齐,差异化显着。大体呈现两类趋势,第一类住房租赁政策覆盖面广,且逐渐体系化,如沈阳、成都、杭州等城市;第二类城市住房租赁政策尚未形成体系,聚焦于单点问题的解决,如重庆、南京、武汉、郑州等城市。

  四:整体展望,长租行业的6大建议

  在对长租行业进行了宏观审视、行业分析以及政策解读后,报告在最后针对目前行业发展的现状提出了改善建议与指导。

  报告认为,一个运行良好的住房租赁市场应该满足四个基本条件:供求关系动态平衡、租金负担可以承受、租赁关系长期稳定、金融风险基本可控。因此公寓企业及行业从业者可在未来一段时间更多关注以下几个重点的行业发展方向:

  第一,关注热点城市,增加新增租赁住房供给。二线重点城市存在布局不足的问题,这些城市可新增租赁住房,关键在于土地。

  第二,盘活存量。利用税收等手段推动个人闲置住房进入租赁市场,鼓励业主将住房长期转租给租赁运营企业,实现专业化、规模化管理。

  第三,规范“N+1”模式,扩大有效供给。一张床、一间房的需求在很长一段时间内都客观存在,在这种情况下,当下租赁运营机构普遍采用的“N+1”模式,较好地解决了此矛盾。

  第四,发展长期化租赁运营机构。通过互联网技术解决租赁信息虚假、不透明等问题,有序培养专业的租赁运营机构,推动行业资金监管发展,允许租赁运营企业以租金收入流为基础,向银行申请流动资金贷款,鼓励长期持有型租赁运营机构的发展。

  第五,保障租客基本权益。不随意涨租金、租客不能随意被驱逐,应通过租赁立法等方式从根本保障租客基本权益。

  第六,扩大租客有效支付能力。鼓励更加灵活的租金支付方式,减轻租房前期的一次性现金支付压力。