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社科院报告:疫情期间应避免通过加杠杆等剌激购房行为帮助房企脱困
来源: 华夏时报    2020-03-01 09:58:56

     华夏时报记者 刘诗萌 北京报道

  2月28日,中国社科院财经院《中国住房大数据分析报告(202002抗疫专题)》(下称《报告》)正式发布。《报告》预测,只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制,那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变,大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。

  尽管如此,近期仍然有不少城市出台了一系列平稳房地产市场的措施,例如放宽预售资金、给予购房补贴、提高公积金贷款额度等等。对此,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华对《华夏时报》记者表示,应尽量避免通过提高融资杠杆、奖励购房等剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施,但容易引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险,需要加以严格控制。

  三四线城市的景气周期或已阶段性见顶

  纬房核心指数显示,2020年1月,全国24个核心城市综合房价环比上涨0.28%。这是核心城市房价经历了连续5个月的稳中缓降以来,首次出现小幅回升。但从近两年的市场走势看,核心城市房价仍保持稳中略涨的趋势。与2018年1月相比,全国24个核心城市综合房价上涨了5.07%;与2019年1月相比,核心城市综合房价上涨了3.17%。房价综合上涨幅度在相对合理的范围区间内。

  成交量方面,2020年1月,十大重点城市二手住房成交量指数为91.29,比上月下降了43%,但与2019年2月相比略有增长。由于受传统春节假期的影响,二手住房成交量变动并不能真实反映市场量能的变化,市场交易走势还有待进一步观察。

  《报告》指出,从2018年以来的市场走势看,一二三四线城市房价上涨格局与城市等级完全倒置。四线城市房价上涨最大,三线城市次之,二线城市再次之,一线城市房价总体下降。纬房城市分级指数显示,与2018年1月相比,2020年1月四线城市房价上涨15.82%,三线城市房价上涨12.93%,二线城市房价上涨7.55%,一线城市房价下跌0.29%。一二线城市中,近2年房价上涨态势较为明显的有深圳、苏州、无锡、宁波、南通、东莞、昆明等城市,多数城市以平稳为主。

  但从最近的房价走势看,一二线城市稳中趋升,三四线城市稳中趋降,一二线城市房价涨幅要显著高于三四线城市。纬房城市分级指数显示,与上月相比,2020年1月一二三四线城市房价环比分别上涨 0.61%、0.18%、0.05% 与0.1%。这也预示三四线城市的景气周期可能已经阶段性见顶。

  疫情对中低中入阶层、中小房企、中小城市影响更大

  《报告》还特别针对新冠肺炎疫情对中国房地产业及宏观经济的影响进行了分析。分析指出,疫情对住房市场的影响可分为直接影响与间接影响两个方面:

  从直接影响方面看,疫情对住房市场有多维度的直接影响。首先对于房地产企业来说,因为售楼处暂时关闭和推迟复工,企业的项目交付进度、短期销售额都将受到直接影响,并进而可能会影响企业资金周转;对于购房者来说,看房、贷款等活动都难以正常进行,筹款也可能受到影响,短期购房活跃度直线下降;对于还贷家庭来说,由于收入受到疫情影响,部分家庭可能会出现还贷困难;对于租房者来说,找房、搬家等活动也会存在现实困难,租房行为受限。

  从间接影响看,疫情对中国乃至世界经济可能会构成一定的冲击。疫情冲击将直接影响对未来的经济预期,进而间接引发部分群体的购房观望。疫情带来的收入降低或财富损失,也可能间接降低购房支付能力,造成购房需求下降。

  但总体而言,房地产业属于强周期性、波动性行业,长期的政策调控与频繁的市场波动,使得房地产业对市场波动具有一定缓冲能力。报告认为,疫情对中低中入阶层的收入影响要大于其它阶层,对中小房地产企业的冲击要强于大型房地产企业,对中小城市住房市场的影响要高于大城市住房市场,对短期市场的影响要大于中长期。

  因而,只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制,那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变,大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。据此预测,短期内一二线城市房价相对稳定或略有回升,三四线城市总体稳中趋降,少部分城市可能较快下降。

  建议严控加杠杆等各类刺激购房行为

  据此,《报告》建议在坚持房住不炒的基础上,给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济。对于部分中小企业、高负债运行企业因疫情而造成短期资金周转困难或甚至资金链断裂,可采取的救济措施包括:缓交部分税费及政府性基金、支持网络销售、简化开工及销售审批手续、到期还款适度延期、在风险可控的前提下优化预售资金提取程序等。

  同时,应严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。疫情对住房需求的影响,主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划,但并非永久取消购房计划。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难,应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施,尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。

  此外,《报告》还提出应因地制宜采取租金及续约管控等措施。为有效降低疫情对租房家庭的影响,在原有救济政策的基础上,有必要因地制宜对房产出租行为采取一定的租金及续约管控措施,如:疫期内租约到期,可根据租赁者要求对原租约进行短期延展,并禁止涨租或提高租赁条件;疫期禁止暴力驱赶租客;充许疫期部分困难家庭缓交租金;减免住房租赁相关税收等。

  在科学防疫的基础上,坚持租购房同权。科学防疫与租购房同权本质上并无矛盾与冲突。如果在实际工作中,简单地将租房家庭贴上“较高风险”的标签并给予区别对待,在一定程度上有悖科学防疫规律。因为疫情防控需要以深入细致的行程及接触排查为基础,单纯对租房家庭贴上特定风险标签以简化工作,反而容易造成排查疏漏。建议以个人如实申报及大数据排查等手段为风控基础,纠正少数地方简单地对租购房家庭差别对待的不合理行为。

  责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏